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Planejamento e construção de um empreendimento hoteleiro

Lara Guimarães Teixeira (lara@unih.com.br / 11 5041-9099) .:. Uni.h Assessoria, Arquitetura e Implantação Hoteleira

 

Um tema recorrente no trabalho de consultoria é o processo de planejamento de um empreendimento hoteleiro. Trata-se do período anterior à abertura de um hotel, que pode levar alguns anos e que tem enorme impacto no sucesso do empreendimento.

O processo de construção de uma edificação hoteleira é bastante diferente de uma edificação residencial ou comercial. Dessa maneira, o planejamento do empreendimento, desde o início, já deve prever essas diferenças.

Existem algumas fases que ocorrem depois da conclusão do estudo de mercado e antes da abertura do hotel e que devem ser contempladas no cronograma físico-financeiro do empreendimento. Essas fases se aplicam tanto para hotéis operados por cadeias hoteleiras quanto por hotéis independentes.

Podemos elencar as fases de planejamento de um hotel, conforme abaixo:

·         Estudo de mercado e viabilidade econômica;

·         Contratação de operadora hoteleira (se existir);

·         Contratação dos projetos: arquitetura e complementares (decoração, instalações, cozinha industrial, ar condicionado, paisagismo, entre outros);

·         Desenvolvimento dos projetos;

·         Orçamentação;

·         Início da obra;

·         Preparação do apartamento modelo;

·         Compras e implantação hoteleira;

·         Treinamento de funcionários;

·         Abertura do hotel.

Idealmente, após a conclusão do estudo de mercado, o proprietário já deve iniciar a seleção e negociação com a operadora hoteleira. Dessa maneira, os projetos já serão desenvolvidos levando em consideração as necessidades e a maneira de trabalho de cada operadora. Essas necessidades serão diferentes de acordo com cada operadora, mesmo que sejam hotéis do mesmo segmento.

Os projetos hoteleiros também diferem dos demais projetos comerciais. Deve-se projetar levando em consideração o ponto de vista do investidor, da operadora hoteleira e do hóspede. As soluções definidas em cada projeto (arquitetura, decoração, instalações, etc.) têm impacto direto no custo de construção, na eficiência operacional do hotel, na segurança e na satisfação do hóspede. Assim, é muito importante a seleção de profissionais que tenham experiência em projetos hoteleiros e entendam as necessidades operacionais.

Durante a fase de obras, é essencial a programação da construção de um apartamento modelo. Este apartamento é uma unidade habitacional construída, totalmente mobiliada e equipada. Com isso, todas as equipes envolvidas poderão ter uma visão concreta do produto final, do seu custo, das dificuldades de construção, da implantação e operacionalidade da unidade.

A fase de implantação hoteleira compreende o processo de compra, fabricação, entrega e montagem de todos os itens de FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment) e HOS (Hotel Operational Supply) e corresponde a toda decoração, mobiliário, confecção, equipamentos de cozinha e de informática, enxoval de cama, mesa e banho, etc. Essa fase deve ser iniciada ainda durante a obra, de maneira que quando as áreas forem liberadas, todos os itens de FF&E e HOS estejam disponíveis para a instalação. É recomendado que a implantação hoteleira seja feita por empresas especializadas, que organizarão toda a logística de entrega e montagem, minimizando o impacto dessa fase na conclusão da construção.

Após a conclusão da montagem hoteleira e antes da abertura do hotel, não podemos deixar de prever um período de treinamento operacional. Esse período varia dependendo do tamanho e do segmento do hotel e da operadora hoteleira. O treinamento deve ser feito nas áreas totalmente equipadas e mobiliadas e é  essencial para o bom funcionamento do hotel, desde a abertura.

É comum vermos empreendimentos hoteleiros que não seguem essas etapas de planejamento. Infelizmente, o impacto da falta de planejamento é refletido em:

·         Projeto inadequado ao uso hoteleiro, gerando ineficiência operacional;

·         Maior prazo de construção e implantação;

·         Maior custo de obra;

·         Maior custo de manutenção e conservação do empreendimento;

·         Maior depreciação do empreendimento.